Kun ostat kerrostalo- tai rivitaloasunnon, et osta pelkkää asuntoa. Ostat osakkeet taloyhtiöstä, ja samalla tulet mukaan sen talouteen, lainoihin ja tuleviin remontteihin. Kaunis keittiö ei auta, jos talossa on edessä iso putkiremontti, josta joudut maksamaan kymmeniä tuhansia euroja.
Siksi taloyhtiö kannattaa tutkia yhtä huolellisesti kuin itse asunto. Tässä on lista asioista, jotka kannattaa käydä läpi ennen tarjouksen tekemistä.
1. Tarkista isännöitsijäntodistus
Isännöitsijäntodistus on tärkein yksittäinen asiakirja. Sen saa välittäjältä tai myyjältä, ja sen pitäisi olla tuore, mieluiten alle kolme kuukautta vanha.
Todistuksesta näet muun muassa:
- yhtiön perustiedot ja rakennusvuoden
- yhtiölainat ja asunnon osuuden niistä
- vastikkeiden suuruuden
- tehdyt remontit ja lähivuosien suunnitellut remontit
- tontin omistuksen (oma vai vuokrattu)
Jos jokin todistuksen kohta jää epäselväksi, kysy siitä välittäjältä ennen tarjouksen tekemistä. Epäselvä kohta kannattaa selvittää nyt, ei kaupanteon jälkeen.
2. Selvitä tulevat remontit
Taloyhtiön hallituksen pitää joka vuosi kertoa yhtiökokoukselle, mitä korjauksia talossa on tulossa seuraavan viiden vuoden aikana. Tämän kunnossapitotarveselvityksen löydät yleensä isännöitsijäntodistuksen yhteydestä.
Monella yhtiöllä on lisäksi pidempi suunnitelma (PTS), joka voi ulottua kymmenen vuoden päähän. Katso erityisesti näitä isoja remontteja:
- putkiremontti eli linjasaneeraus, joka tulee yleensä ajankohtaiseksi, kun talo on noin 40-50 vuotta vanha
- julkisivu ja parvekkeet
- katto
- ikkunat
- hissi tai sen uusiminen
Jos iso remontti on edessä, kysy, onko siitä jo tehty päätös ja miten se aiotaan rahoittaa. Remontti ei ole aina huono asia. Juuri tehty putkiremontti voi olla iso etu, kun taas tulossa oleva remontti pitää ottaa huomioon hinnassa.
3. Tutki taloyhtiön talous ja lainat
Pyydä nähtäväksi viimeisin tilinpäätös ja talousarvio. Niistä näet, onko yhtiön talous kunnossa ja riittävätkö vastikkeet kuluihin.
Kiinnitä huomiota näihin:
- Hoitovastike ja rahoitusvastike. Hoitovastike kattaa yhtiön juoksevat kulut. Rahoitusvastikkeella maksetaan yhtiölainaa.
- Lyhennysvapaat. Jos yhtiölainassa on lyhennysvapaata, rahoitusvastike voi nousta selvästi, kun lyhennykset alkavat.
- Velaton hinta. Asunnon todellinen hinta on myyntihinta plus asunnon osuus yhtiölainasta. Vertaa asuntoja aina velattomalla hinnalla.
- Maksamattomat vastikkeet. Jos monella osakkaalla on vastikkeita rästissä, se kertoo yhtiön talouden riskeistä.
4. Lue yhtiökokousten pöytäkirjat
Yhtiökokousten pöytäkirjat viimeisen kahden tai kolmen vuoden ajalta kertovat paljon. Niistä näet, mistä remonteista on keskusteltu, mitä on päätetty ja onko yhtiössä erimielisyyksiä.
Jos sama remontti on siirtynyt vuodesta toiseen, se voi tarkoittaa, että se tulee eteen pian ja ehkä kalliimpana.
5. Selvitä tontin omistus
Selvitä, onko tontti yhtiön oma vai vuokrattu. Jos tontti on vuokralla, katso:
- milloin vuokrasopimus päättyy
- miten tonttivuokra on noussut ja miten se voi nousta jatkossa
- onko yhtiöllä mahdollisuus lunastaa tontti
Vuokratontti ei ole huono asia, mutta sen kulut ja riskit pitää tuntea.
6. Tarkista kunto, vahingot ja energiankulutus
Kysy välittäjältä, onko talossa ollut kosteus- tai vesivahinkoja ja miten ne on korjattu. Katso myös, onko taloon tehty kuntoarvio tai kuntotutkimuksia.
Vanhemmissa taloissa kannattaa muistaa, että ennen vuotta 1994 rakennetuissa rakennuksissa voi olla asbestia. Se ei yleensä ole ongelma, jos rakenteisiin ei kosketa, mutta se voi nostaa remonttien hintaa.
Energiatodistus ja lämmitysmuoto antavat suuntaa siitä, millaisia asumisen kulut ovat tulevaisuudessa.
7. Lue yhtiöjärjestys ja selvitä käytännön asiat
Yhtiöjärjestyksestä näet, miten kunnossapitovastuu jakautuu yhtiön ja osakkaan välillä, ja onko yhtiössä erityisiä sääntöjä. Samalla kannattaa selvittää käytännön asioita:
- autopaikat ja niiden jonotilanne
- sauna- ja pesutupavuorot
- kuinka moni asunnoista on vuokralla
8. Vertaa hintaa alueen hintatasoon
Kun taloyhtiön tilanne on selvä, vertaa asunnon velatonta hintaa alueen hintatasoon. Jos talossa on edessä iso remontti, hinnan pitäisi olla sen verran alempi, että remontti on jo otettu huomioon.
Esimerkki: 60 neliön asunnon myyntihinta on 240 000 euroa ja osuus yhtiölainasta 30 000 euroa, joten velaton hinta on 270 000 euroa eli 4 500 euroa neliöltä. Jos edessä on remontti, joka maksaa 800 euroa neliöltä, asunnon osuus siitä on 48 000 euroa. Silloin vertailuhinta on 318 000 euroa eli 5 300 euroa neliöltä. Luvut ovat vain esimerkki, mutta lasku kannattaa tehdä omalla asunnollasi.
Jos asunto on Helsingissä, näet kaupunginosien hintatason ja taloyhtiöiden tiedot KotiQ-palvelusta. Sama onnistuu Espoossa, Vantaalla ja muissa suurissa kaupungeissa. Se on hyvä lähtökohta, ennen kuin pyydät asiakirjat välittäjältä.
Muistilista ennen asunnon ostoa
- Tuore isännöitsijäntodistus (alle 3 kk)
- Kunnossapitotarveselvitys ja PTS
- Viimeisin tilinpäätös ja talousarvio
- Yhtiökokousten pöytäkirjat 2-3 vuoden ajalta
- Yhtiölainat, lyhennysvapaat ja velaton hinta
- Tontin omistus ja vuokrasopimus
- Kosteusvauriot, kuntoarvio ja energiatodistus
- Yhtiöjärjestys
Kun nämä on käyty läpi, tiedät, mitä olet ostamassa, ja voit tehdä tarjouksen rauhallisin mielin.