Maksaako asuntolainaa pois vai sijoittaa?

Kun asuntolainan kuukausierän jälkeen jää rahaa, lisälyhennys ja sijoittaminen palvelevat eri tavoitteita. Lisälyhennys pienentää velkaa ja tulevia korkomenoja. Sijoittamalla taas voit kasvattaa varallisuutta oman kodin ulkopuolella, mutta sijoitusten arvo voi laskea juuri silloin, kun tarvitset rahaa. Valintaan vaikuttaa se, kaipaatko ennen kaikkea pienempiä velvoitteita, joustoa vai mahdollisuutta suurempaan tuottoon.

Ylimääräinen lyhennys: pienempi velka ja vähemmän korkoja

Jokainen lisälyhennys pienentää pääomaa, jolle pankki laskee seuraavan kuukauden koron. Hyöty ei riipu pörssistä. Vaihtuvakorkoisessa lainassa säästön suuruus kuitenkin muuttuu koron mukana: korkojen noustessa pienempi velka suojaa suuremmilta korkomenoilta, kun taas korkojen laskiessa lisälyhennyksen hyöty pienenee. Suomessa oman vakituisen asunnon lainakorkoja ei enää voi vähentää verotuksessa.

Haittana on, että raha sitoutuu asuntoon. Jos auto hajoaa tai tulot katkeavat, jo lyhennettyä lainaa ei yleensä saa takaisin ilman uutta rahoitusta tai asunnon myyntiä. Kysy pankilta, lyhentääkö lisämaksu laina-aikaa vai pienentääkö se tulevaa kuukausierää, ja tarkista mahdollinen korvaus etenkin kiinteäkorkoisessa lainassa. Tässä esimerkissä erä pysyy ennallaan ja laina-aika lyhenee.

Sijoittaminen: enemmän kasvumahdollisuuksia ja enemmän epävarmuutta

Säännöllinen sijoittaminen laajasti hajautettuun, kuluiltaan matalaan rahastoon voi kasvattaa varallisuutta korkoa korolle. Se myös hajauttaa varallisuutta oman asunnon ulkopuolelle. Rahasto-osuuksia voi yleensä myydä helpommin kuin asuntoa, mutta myynti voi osua laskumarkkinaan. Siksi osakerahasto ei korvaa käteispuskuria.

Lainan korot ja kuukausierät on maksettava myös silloin, kun sijoitukset ovat tappiolla. Sijoittamisen tuoton pitäisi kattaa kulut ja verot ja ylittää lainan korkokustannus riittävällä marginaalilla, jotta lisäriski olisi sinulle perusteltu. Tasainen tuotto kaaviossa on laskentaoletus; todellisuudessa myös heikko viimeinen sijoitusvuosi voi muuttaa vertailun lopputuloksen.

Miten valita omassa taloudessa?

Pidä ensin käteispuskuri yllättäviin menoihin ja vertaa myös mahdollisten kalliimpien velkojen korkoja. Pyydä pankilta maksusuunnitelma lisälyhennyksillä ja tarkista, kestäisikö budjettisi sekä korkojen nousun että tulonmenetyksen. Jos velan pienentäminen tuo kaivattua liikkumavaraa, sille on peruste vaikka sijoittamisen odotettu tuotto olisi korkeampi. Jos puskuria on ja sijoitusaika on pitkä, voit sijoittaa osan ylijäämästä. Myös 150 euroa lainaan ja 150 euroa rahastoon on toimiva tapa edetä molempiin suuntiin.

Mitä pienemmällä kuukausierällä tekee?

Pidempi laina-aika voi pienentää pakollista kuukausierää ja jättää budjettiin joustoa tiukkoina kuukausina. Jos sijoitat erien erotuksen säännöllisesti, sijoitukset saavat enemmän aikaa kasvaa. Jos erotus menee kulutukseen, saat budjettiin liikkumavaraa, mutta sijoitusvarallisuutta ei kerry.

Laina-ajan valinta ja ylimääräiset lyhennykset ovat eri päätöksiä. Kun sovit laina-ajasta, vaikutat siihen, kuinka paljon sinun on maksettava kuukausittain. Jos sinulla on jo laina, lisälyhennys voi aikaistaa viimeistä maksua muuttamatta seuraavaa kuukausierää. Alla vertaillaan, mihin olemassa olevan lainan kuukausierästä yli jäävät rahat voi käyttää.

Esimerkki: 200 000 euron asuntolaina 20 vuodeksi

Tampereella asuvalla kuvitteellisella kotitaloudella on 200 000 euron annuiteettilaina ja 300 euroa kuussa käytettäväksi normaalin lainaerän lisäksi.

• Lisälyhennys ensin: Kotitalous maksaa lainaan 300 euroa ylimääräistä kuussa. Viimeisestä maksusta yli jäävä osa ja sen jälkeen koko kuukausibudjetti sijoitetaan.
• Sijoittaminen alusta asti: Lainasta maksetaan tavallinen erä koko valitun laina-ajan ja rahastoon sijoitetaan 300 euroa jokaisen kuukauden lopussa.

Valitse lainakorko ja sijoitusten nettotuotto. Molemmissa vaihtoehdoissa on kussakin skenaariossa sama kuukausibudjetti. Korko ja kulujen sekä verojen jälkeinen tuotto pysyvät laskelmassa vakioina. Emme mallinna erikseen verojen ajoitusta, inflaatiota tai lainan lisämaksuja. Molemmilla on sama asunto, joten sen arvonmuutos jätetään pois. Kaaviossa nettovarallisuuden kasvu lähtötilanteesta on maksettu lainapääoma + sijoitusten arvo.

Kokeile laskurissa: Valitse laina-ajaksi 20 vuotta, asuntolainan koroksi 5 % ja sijoitusten vuotuiseksi nettotuotoksi 5 %. Kun tarkastelet vuotta 20, lisälyhennys on hieman edellä. Laskuri laskee lainakoron kuukausittain, jolloin 5 %:n nimelliskorko vastaa noin 5,12 %:n efektiivistä vuosikorkoa.

Yhteenveto

Pitkällä aikavälillä hajautettu sijoittaminen voi kasvattaa nettovarallisuutta enemmän kuin ylimääräiset lyhennykset. Esimerkin oletusluvuilla sijoittaminen on 20 vuoden kohdalla edellä. Lainan korkosäästö on kuitenkin ennakoitavampi kuin sijoitustuotto. Jos sijoitusten toteutunut tuotto kulujen ja verojen jälkeen jää lainan korkokustannusta pienemmäksi, lisälyhennys voi olla taloudellisesti parempi valinta.

Jos suuri osa varallisuudestasi on kiinni omassa kodissa, laajasti hajautettu rahasto voi vähentää riippuvuutta yhden asunnon arvosta. Samalla otat markkinariskiä, ja hajautetunkin salkun arvo voi laskea. Valinnassa painavat lainan korko, sijoitusaika ja se, kuinka suuren arvonlaskun taloutesi kestää.

Tämä artikkeli ei ole sijoitusneuvontaa.