Asunnon Myyntivoiton Verotus: Opas Maksimoimaan Tulosi

Haluatko myydä asuntosi ja optimoida mahdollisen verotuksesi? Asunnon myyntivoiton verotuksen ymmärtäminen on tärkeä osa prosessia. Tässä artikkelissa tarjoamme sinulle kaikki tarvitsemasi tiedot Suomen asunnon myyntivoiton verotuksesta.

Asunnon myyntivoiton verotus Suomessa

Kun myyt kiinteistön tai asunnon Suomessa, voit joutua pääomatuloverotuksen piiriin. Tämä vero lasketaan myyntihinnan ja alkuperäisen kustannuksen erotuksesta, mukaan lukien kaikki asuntoon tekemäsi parannukset. Tällöin asunto mielletään sijoitusasunnoksi, josta saatavat myyntivoitot ovat veronalaista tuloa.

Nykyinen pääomatuloveroprosentti Suomessa on 30% jos myyntivoitto on 30 000€  tai alle. Tätä korkeampi voitto pääomatuloveroprosentilla 34%.

On kuitenkin tapa miten välttyä myyntivoiton verotukselta.

Milloin asunnon myyntivoitto on verovapaata tuloa?

Suomen verotuksessa sovelletaan "kahden vuoden sääntöä" asunnon myyntivoittojen verotuksessa. Myyntivoitot ovat verovapaita, (eli verotonta) jos omistat myytävän asunnon (rakennuksen tai huoneiston) vähintään kahden vuoden ajan tai jos sinä tai perheenjäsenesi olette asuneet siellä yhtäjaksoisesti kahden vuoden ajan. Perheeseesi lasketaan puoliso ja alaikäiset lapset.

Muussa tapauksessa myyntivoitot ovat veronalaista tuloa, jos et ole omistanut asuntoa kahta vuotta tai jos se on ollut vuokralla ja et ole asunut siellä vielä kahta vuotta. Asuminen tulee olla yhtäjaksoista ilman katkoksia kahden vuoden ajan. Ennen asunnon myyntiä kannattaa varmistaa, että kummatkin ehdot (omistaminen ja yhtäjaksoinen asuminen) täyttyvät.

Onkin erinomainen tapa optimoida myyntivoiton verotusta asumalla ostamassasi asunnossa vähintään kahden vuoden ajan.

Verovähennykset myyntivoitosta, eli luovutusvoitosta

Myyntivoitto (tai luovutusvoitto) on asunnon ostohinnan ja myyntihinnan erotus, kun myyt asunnon. Esimerkiksi, jos olet ostanut asunnon 200 000 euroa aikaisemmin ja nyt myyt sen 250 000 eurolla, myyntivoitto on 50 000 euroa.

Jos kahden vuoden sääntö ei päde, lasketaan myyntivoitto pääomatuloiksi. Onneksi on olemassa joitakin verovähennys tapoja, joita voit käyttää vähentääksesi asunnon myyntivoittoveroa. Verovähennyksen laskentatapoja on kaksi.

Tapa 1: Myyntihinnan ja ostohinnan erotus - vähennykset

Ensimmäinen yleisempi tapa on laskea myyntihinnan ja ostohinnan erotus ja tehdä siihen vähennyksiä. Vähennykseksi kelpaa:

• Kiinteistönvälittäjän palkkio

• Asunnon perusparannusmenot

• Myymisestä syntyneet kulut

• Varainsiirtovero

Esimerkki: Olet ostanut asunto-osakkeen 200 000 eurolla (velaton hinta) viisi vuotta sitten. Myit asunnon nyt 250 000 eurolla. Käytit myyntiin kiinteistönvälittäjää, jonka palkkio oli 6 000€, joka sisälsi myymisestä syntyneet asiakirjakulut. Varainsiirtokulu ostohetkellä oli 4 000 euroa. Olit tehnyt asuntoon perusparannuksia 10 000 euron edestä.

• Luovutusvoitto: 250 000 euroa - 200 000 euroa = 50 000 euroa

• Vähennykset: 6 000€ + 4000€ + 10 000€ = 20 000 euroa

• Verotettava osuus: 30 000€, mistä maksat pääomatuloveroa 30%, veroa maksettava yhteensä 9 000€.

Tapa 2: Hankintameno-olettama

Toinen tapa on käyttää verottajan määrittelemää arvioitua asunnon arvon alenemaa, millä myyntivoitto voidaan arvioida hyvin suoraviivaisesti matemaattisen kaavan avulla.

Voiton määrää laskiessasi voit halutessasi vähentää asunnon myyntihinnasta hankintameno-olettaman sen sijaan, että vähentäisit siitä asunnon ostohinnan ja voiton hankkimiskulut. Vähennyksen suuruus riippuu siitä, kuinka kauan olet omistanut asunnon.

• Jos olet omistanut myymäsi asunnon alle 10 vuotta, vähennetään asunnon myyntihinnasta 20 %.

• Jos olet omistanut myymäsi asunnon vähintään 10 vuotta, vähennetään asunnon myyntihinnasta on 40 %.

Esimerkki: Olet ostanut asunto-osakkeen 95 000 eurolla (velaton hinta) viisi vuotta sitten. Myit asunnon nyt 100 00 eurolla. Olet omistanut myymäsi asunnon alle 10 vuotta, joten myyntihinnasta vähennetään 20%.

• Myyntihinta: 100 000 euroa

• Hankintameno-olettama: 100 000 euroa * 20% = 20 000 euroa

• Verotettava osuus: 80 000€, mistä maksat pääomatuloveroa 30%, veroa maksettava yhteensä 24 000€.

Et voi yhdistää molempia tapoja, vaan joudut käyttämään toista tapaa veroa määritettäessä. Kumpi tapa on edullisempi riippuu vallitsevasta tilanteesta ja asunnon myyjästä. Tämän takia kannattaa huolellisesti laskea myyntivoiton määrän molemmilla tavoilla ja valita niistä pienempi, jotta maksat vähemmän veroa.

Yhteenveto

Asunnon myyntivoiton verotus on tärkeä osa asunnon myyntiprosessia. Ymmärtämällä verotuksen säännöt ja käyttämällä verovähennyksiä, voit minimoida verosi ja maksimoida tulosi asunnon myynnistä. Muista aina katsoa ajankohtaiset verottajan ohjeet tai konsultoida kiinteistönvälittäjää ennen asunnon myyntiä varmistaaksesi, että toimit oikein verotuksen suhteen.