Vieraskynä: Korkojen vaikutus asunnon hintaan

Tänä vuonna olemme saaneet tottua taas siihen kun rahalla on hinta. Reipas korkojen nousu on saanut monet miettimään sekä asunnon ostoa että myyntiä. Koroilla kun on ihan suora korrelaatio asunnon hintaan. Korkotason laskiessa asunnon hinta nousee ja korkotason noustessa asunnon hinta laskee.

Mutta kuinka paljon korkoliikkeet vaikuttavat asunnon hintaan? Tarkastellaanpa seuraavaksi hieman sitä.

Korkojen vaikutus asuntolainan kuukausierään

Mietitään ensi hieman sitä miten ja miksi korot korreloivat asuntojen hinnan kanssa. Yksinkertaisesti kyse on siitä, että kun korkotaso nousee niin korkoihin menee enemmän rahaa. Ja kun korkoihin menee enemmän rahaa pitää asuntojen hintojen olla alhaisempia jotta rahat riittävät asumiseen. Tai jos puhutaan sijoittamisesta, nousee sijoittajan tuottovaatimus sillä korkoihin menee enemmän rahaa. Prosentuaalista tuottoa saadaa nostettua kun asuntojen hinnat laskevat. Ja kun korot liikkuvat alaspäin ei rahaa mene enää korkoihin niin paljoa jolloin varsinaisesta asunnosta voidaan sitten maksaa enemmän.

Esimerkki. Jos asuntolainaa on ollut nollakorkoajassa vaikka 400.000€ ja marginaali on ollut 0,5% tarkoittaa se sitä että lainan kokonaiskorko on ollut 0,5% vuodessa. Tämä on tehnyt 25 vuoden lainassa noin 1420e/kk lainanlyhennysten ja korkojen kanssa kun lainan lyhennystyyppinä on ollut annuiteetti.

Jos sama laina siirretään tähän hetkeen jossa kokonaiskorko olisikin esimerkiksi 4,5% vuosittain, tulisi kuukausieräksi korkojen ja lyhennysten kanssa n. 2220e/kk. Eli noin 800e/kk enemmän.

Jotta pystyisimme pitämään tällä nykyisellä 4,5% korkotasolla elintason muuten samana, tarkoittaisi se sitä että meillä voisi olla lainaa n. 260.000€ edestä jolloin kokonaiskorolla 4,5% per vuosi olisi kuukausierämme noin 1445€.

Kun käännetään asia niin, että kuinka paljon 260.000€ on 400.000€ summasta tulee lukemaksi 65%. Eli toisin sanoen, asuntolainojen koon pitäisi tippua noin 35% jotta pystyisimme elämään uudessa korkoympäristössä samaa elämää kuin nollakorkojen aikaan. Tähän kun otetaan huomioon asuntolainan korkojen nousun lisäksi muutos vielä esim. autolainassa ja muissa mahdollisissa lainoissa alamme ymmärtää että kyseessä ei ole ihan vähäpätöinen asia.

Toki on syytä muistaa että keskimääräisesti katsottuna Suomalaisella asuntokunnalla on asuntolainaa n. 100.000€ mutta esimerkiksi pääkaupunkiseudulla summat ovat usein paljon korkeampia.

Lisäksi on hyvä muistaa että korkojen nousulla pyritäänkin hillitsemään muuta kulutusta jotta saataisiin hintojen nousu eli inflaatio kuriin. Ja tästä ennen kulutukseen menneestä rahasta siirtyy nyt osa korkojen maksuun josta toisaalta saadaan lisää maksuvalmiutta lainanhoitokuluihin. Osittain siitä syystä asuntojen hinnat eivät siis reagoi suorassa suhteesssa asuntolainan teoreettisen koon kanssa uuden korkotason vallitessa, mutta korrelaation ymmärtämiseksi se kuvaa hyvin sitä miten korkoliikkeet tilanteessa vaikuttavat.

Korkovaikutus asunnon hintaan

Edellä olevassa esimerkissä kuvattiin siis sitä miten korkojen nousun teoriassa pitäisi vaikuttaa asuntolainan suuruuteen. Asuntojen hinnat eivät kuitenkaan ole reagoineet missään päin Suomea 35% alaspäin, vaikka periaatteessa asuntolainan kautta laskemalla näinkin hurjia lukemia tulee esiin.

Nordea ekonomisti Juho Kostiainen on esittänyt Helsingin Sanomissa laskelman, jossa yhden prosenttiyksikön nousu koroissa vaikuttaisi asuntojen hintoihin laskevasti noin 3-5% verran.

Tällä kaavalla mietittynä, olisi asuntojen hintojen pitänyt tippua vuodessa noin 12% - 20% kahdentoista kuukauden euriborin ollessa tällä hetkellä noin 4% tuntumassa. Ihan näin rajusti ei kuitenkaan keskimääräisesti ole käynyt, sillä tilastokeskuksen mukaan asuntojen hinnat ovat reagoineet koko maassa n. 7,4% vuoden takaisesta ja Helsinki-Vantaa akselilla n. 10%.

Alueellisia eroja on toki paljonkin, ja tiedän itsekin tapauksia Helsingin kantakaupungista jossa hinnat ovat reagoineet jopa 20% alaspäin. Toisaalta on tapauksia jossa hinnat eivät ole muuttuneet mihinkään tai jopa nousseet. Jokainen tilanne on aina yksilöllinen eikä lehtien kauhukirjoituksiakaan kannata lukea kuin piru raamattua. Jotain osviittaa tämä kuitenkin antaa siitä miten iso merkitys korkomarkkinoilla on asuntojen hintoihin.

Yhteenveto

Yhteenvetona todettakoon, että halutessamme pitää kulut samalla tasolla nykyisessä korkoympäristössä kuin nollakorkoympäristössä, tulisi asuntolainamme olla noin 35% pienempi kuin aikaisemmin. Ekonomistien laskelmien mukaan taas asuntojen hintojen olisi pitänyt reagoida noin 12% - 20% alaspäin vuoden takaisesta. Asunnot ovat tilastokeskuksen mukaan laskeneet kuitenkin vuodessa koko Suomessa keskimäärin noin 7,4% ja Helsinki–Vantaa akselilla noin 10%.

Iso osa asuntojen hintojen tiputuksesta selittyy korkojen nousulla. Hiljattain Linkedinissä tekemäni kyselyn mukaan 64% kyselyyn vastanneista kokee nykyisen korkotason hidastavan päätöksiä asunnonvaihdon suhteen. Muita syitä olivat oma työtilanne, maailmantilanne ja muut henkilökohtaiset syyt.

Toivottavasti tämä kirjoitus avasi hieman sitä miksi ja miten paljon korkotaso vaikuttaa asuntojen hintoihin. Tällä hetkellä se vaikuttaa hintoihin negatiivisesti, mutta jos korkoympäristö kääntyy edes hiljalleen toiseen suuntaan, niin voi olla, että ainakin jossain määrin asuntojen hintakehitys kääntyy toiseen suuntaan. Tunnelma on odottava ja tällä hetkellä moni miettii asunnon ostoa ja myyntiä kunnes tilanne stabiloituu tai korkokehitys lähtee toiseen suuntaan.

Nyt on kuitenkin hyvä hetki ostaa ja suosittelenkin etenkin asuntosijoittajia ja ensiasunnon ostajia tai muita joilla oman asunnon myynti ei ole esteenä tekemään liikkeitä, sillä ostajan markkinat eivät kestä ikuisesti.